「離婚したいのに住宅ローンが残っててどうしたらいいかわからない…」そんな悩みを抱えている夫婦は多く存在します。
不動産売却すれば解決なのでは？と一見簡単そうに思えますが、『財産分与問題』『名義人問題』『住まい確保問題』と次々に解決しないといけない住宅事情が出てくるのです。
そこで、この記事では住宅ローンについてや財産分与、住宅ローンが残ったまま離婚する注意点まで徹底解説していきます。
離婚するときに確認したい家のローンについて
持ち家がある家庭が離婚するときにまず気になるのが家のことですよね。
不動産売却するにしても、どちらか一方が住むにしても住宅ローンの確認をしておく必要があります。
この項目では、離婚するときに確認しておきたい家のローンについて3つのポイントにわけて解説します。
登記簿謄本や通帳などから正確な情報を把握しておきましょう。
不動産の名義・価格査定
土地・建物の不動産名義が誰になっているのか、また売却価格はどのくらいなのか確認しましょう。
離婚後、今の住宅を売却するか、どちらか一方が住み続けるかを判断する決め手になるからです。
不動産名義が誰になっているのかは、法務局で登記簿謄本をもらえばすぐに確認できます。
売却価格は、不動産会社に依頼し売却査定額を見積りしてもらいましょう。
住宅ローンの契約内容
住宅ローンの契約内容を確認する必要もあります。
債務を負っている人が誰かや、途中で契約内容に変更が生じていないかを把握するためです。
契約内容の確認のために契約書類一式を準備しましょう。
少々面倒な部分もありますが、持ち家をどうしていくのか判断するためにはとても重要なことです。
夫の単独名義で妻は連帯保証人というパターンや共有名義で夫婦連帯債務者のパターンなど状況によって離婚までの動きにも違いが出てくることがあるため入念に確認しておきましょう。
住宅ローンの残高
住宅ローン残債額は、実生活において意識して管理していることはほとんどありません。
そのためどの程度ローンが残っているか知らない人も多いでしょう。
不動産売却しても補えないくらい住宅ローンが残っていれば離婚したのちに残りのローンの支払いをしなくてはならないという状況が訪れかねません。
正確な住宅ローン残債額を知ることは離婚するにあたっても非常に重要なため、住宅ローン金融機関より発行されている『償還表』で確認しておきましょう。
住宅ローンの専門用語を説明します。
- アンダーローン
『アンダーローン』とは、不動産売却をして手元にお金（利益）が残ることを言います。売却で得たお金は離婚時に夫婦で財産分与することになるでしょう。
売却査定額だけ捻出し、売却しない場合は
・ 名義人をどうするか
・ 住まない配偶者の財産分与はどうするか
・ 保証人をどうするか
きちんと話し合い、後々トラブルにならないよう公正証書に残すことをおすすめします。 - オーバーローン
『オーバーローン』とは、不動産売却をしてもローンが残ってしまうことを言います。この場合、売却するより妻もしくは夫が住み続けることが多いでしょう。どうしても売却する場合は、残ったローンの支払いについて決めておく必要があります。
離婚に伴う財産分与で家のローンはどうなる？
家のローンが残った状態の持ち家は、財産分与ではどのような扱いになるのでしょうか。
ここでは持ち家の財産分与で気をつけたい2点を解説します。
負債が絶対に折半になることはない
基本的に財産分与では、住宅を含め車や保険、家具家電なども夫婦で折半することになります。
それは、婚姻関係に至ってからの財産は夫婦協力のもと得たもので共有財産として扱われるからです。
住宅ローンのような負債も夫婦で支払わなければなりません。
財産分与に負債は含まれずあくまでも支払い義務が生じるのは住宅の名義人ですが「夫婦の資産は夫婦のものなので、夫婦で住んでいた家のローンも夫婦で支払いましょう。」というのが一般的な考えになっています。
共有名義（共有負債）に伴う負債は、折半になるため注意しましょう。
離婚後のローン支払い義務は名義人
基本的に離婚前であっても離婚後であってもローンの支払い義務をもつのは『名義人』になります。
たとえば夫名義の家に妻が住んでいても、返済義務をもつのは夫になるので夫がローンを支払い続けなければなりません。
とはいえ、ローンを組んだとき名義人とともに連帯保証人をつけることが一般的です。
名義人に返済義務はあるものの、支払いが滞ったり支払い能力がなくなったりすれば連帯保証人が返済することになります。
土地・建物の所有者は、ローンを組んだ金融機関で確認することができます。
家のローンが残ったまま離婚するときの住宅事情
家のローンが残ったまま離婚するときには、売却するのか、夫婦の一方が住むのかによって対処方法が変わってきます。
また、住宅ローンの状況によっても異なるので注意が必要です。
さまざまな住宅事情に合わせた方法を紹介していきます。
アンダーローンで売却
不動産売却して利益が残るアンダーローンであれば、ローン返済して手元に残ったお金を財産分与の対象にするといいでしょう。離婚後にトラブルが起きにくく、一番理想的な売却方法といえます。
オーバーローン で売却
アンダーローンと対照的なオーバーローンは、不動産売却したお金でローン返済しても、ローン残債が残ってしまう状況です。本来、売却後は抵当権を外さなければいけませんが住宅ローンが残ったままでは抵当権を外せないため売却不可になってしまいます。
残りのローン残債を一括で支払うか、再度他社で査定してもらい検討し直すかしましょう。
共同名義の住宅を売却
夫婦の共同名義の住宅を売却する場合は、夫婦ともに合意する必要があります。
妻は売却したい、夫は住み続けたいとなれば売却することはできません。
たとえ離婚していても、住宅ローンを完済していても名義人のどちらともが合意していないと売却できないのです。
意見の食い違いでトラブルを招きやすいので、離婚前にしっかり方向性を話し合い、売却の意思が固まれば早急に不動産会社にて売却手続きをしましょう。
妻が住む・夫が住む（自分が名義人に限る）
妻が名義人のまま離婚後も住み続けるには何の問題もありません。
それが夫でも同様です。
名義人にローンの返済義務があるので、自分で返済し、自分が住むことはごく自然な流れでしょう。
ただし、注意点は連帯保証人をどうしているかです。
夫名義で、妻が連帯保証人であれば、もしも夫のローン支払いが滞った場合、元妻である連帯保証人のところに請求がきます。
このような事態を避けるために離婚の際には連帯保証人から外してもらうか、夫サイドの親族に連帯保証人を代わってもらいましょう。
妻が住む（夫が名義人で妻が連帯保証人・連帯債務者）
夫婦で連帯債務者になっていれば、家の権利は夫婦にあります。
そのため妻が住み続けることは可能ですが、それぞれ住宅ローンの支払いがある状態なので住んでいない夫がローン返済をしてくれるかが肝になります。
もしも、夫がローン返済に応じてくれなければ妻が支払うことになるので、しっかり話し合った上で名義変更するか、売却するか決めましょう。
夫名義で妻が連帯保証人として家に住み続ける場合は、夫がローン返済をすることになります。
夫がローン返済をストップすれば、連帯保証人である妻のもとに請求がきますし、支払えない場合は強制退去や債務一括返済を要求されることもあるので注意しましょう。
ローン返済ができず、妻自身も追い詰められることになるので夫名義の家に連帯保証人としていつまでも住み続けることはおすすめしません。
名義変更して住む
一般的に住宅ローンが残ったままですと名義変更することはできません。
そのため名義変更して住み続けるのであれば、ローン一括返済することになります。
とはいえ、まとまったお金がないケースがほとんどでしょう。
その場合、以下の方法が多く使われます。
1.妻が新たに住宅ローンを組む
2.夫名義の住宅ローンを新しい住宅ローンで返済
3.夫から妻名義に変更する
ただし、住宅ローンを組むためには『年収』『勤続年数』などがローン審査に必要になります。
離婚時に限り例外的に名義変更が許されることがあるので金融機関に確認してみましょう。
家のローンが残ったまま離婚するときの注意点
最後に家のローンが残ったまま離婚するときの注意点を紹介します。
離婚時はとくにピリピリした空気になりやすいのでトラブルにならないためにもしっかり要点を押さえておきましょう。
公正証書を作成する
協議離婚をする際も必要になりますが、夫婦で話し合って離婚や離婚条件を決めるときは公正証書を作成しましょう。
口約束では、最悪の状況になったとき法的効力がなく水掛け論になってしまうからです。
たとえば「夫名義の家に妻・子が住み続けてもいい」と口約束したとします。
しかし、夫がローン返済してくれなければ家を競売にかけられる可能性があります。
元妻に相談なく売却されることも考えられるでしょう。
そうなったときに「約束したじゃない！」と訴えても、法的証拠がないため取り合ってもらえないことがほとんどです。
そんなことにならないために必ず公正証書の作成は忘れないようにしましょう。
養育費なども考慮して話し合う
親権が妻にあれば、夫は養育費を支払う義務があります。
中には養育費＋住宅ローンの支払いを請求するケースもありますが、あまりに高額になると支払い能力が追い付かず不払いなどのリスクを招くことになってしまうかもしれません。
住宅ローンの支払いも請求するにしても、養育費や慰謝料などの金額も考慮した上で現実的な金額を提示しましょう。
建築中の離婚は中止できない
新居の建築中に離婚をしてしまっても建築をストップすることはできません。
建築会社が途中で中止してくれても、ある程度の費用が発生することからは逃れられないでしょう。
この場合は、建築完了してから売却するのか、一方が住むのか検討することになります。
離婚、家のローン、子ども…と考えることは多いが幸せな未来のために乗り越えよう！
これから離婚するにあたって、「ローンはどうしよう」「子どもとの生活は大丈夫だろうか」と不安が募ることがあるでしょう。
しかし、どんな悩みや不安にも解決策はあるものです。
今お住まいの家でお悩みでしたら、ぜひ当社にご相談ください。
シングルマザーに特化したスタッフも在勤しておりますので、幅広い視野からご提案させていただきます。
お子様との幸せな未来のために、乗り越えられるよう応援しております！
まとめ
- 離婚するときに『不動産名義・査定額』『住宅ローン契約内容』『住宅ローン残債』を確認しよう
- 財産分与は夫婦折半が基本だが、住宅ローンが折半になるとは限らない
- 住宅ローンの返済義務は名義人にある
- 住宅事情によって売却方法が異なるのでしっかり把握しておこう
- 離婚時のトラブルを回避するためにも3つの注意点は押さえておく
