中古マンションを購入するために必要な、住宅ローンに関する基礎知識。住宅ローンの金利タイプや住宅ローンの種類についてご説明します。また、中古マンション購入の際の住宅ローンの注意点や審査基準についても詳しく解説します。
住宅ローンとは
住宅ローンとは、一戸建てやマンションなど、住宅購入の目的に限定して金融機関から受ける融資のことです。
通常のローン商品と違い、購入した住宅を担保にするため、低金利で借りることができます。返済期間の多くは35年までと長いことも特徴です。
住宅ローン、３つの金利タイプの特徴
住宅ローンの金利には、大きくわけて3つのタイプがあります。それぞれにメリット・デメリットがありますし、その時の金利の状況によって主流になるものが変わってきます。
変動金利タイプ
変動金利型
「変動金利型」とは、半年ごとに市場に合わせて金利が見直され、それを受けて5年ごとに返済額が変わるタイプの金利です。
大幅な金利の上昇により返済額が高額に引き上がれば返済期間が伸びてしまう可能性もあり、他の金利タイプと比較してリスクが大きくなります。
しかし変動金利型では当初の金利がかなり低いため、その間の返済で早くに元本を減らすことができるというメリットがあります。自身の借り入れ額や返済状況によっては総返済額を抑えられることも考えられます。
固定金利選択型
「固定金利選択型」とは、一定期間の金利を固定し、その期間が終了するごとに金利と返済額が見直されるタイプの金利です。
ある程度返済金額を安定させることができるため、変動金利型と比べると返済の計画が立てやすくなります。ただし、金利が見直される際に、返済額の変更に上限がありませんので金利が上昇した場合の支払について、注意が必要です。
固定金利タイプ
固定金利型
「固定金利型」とは、借り入れ時に決めた金利が返済終了まで変動なく適用されるタイプの金利です。
申込みの窓口は民間金融機関や保険会社などから選択可能で、それぞれに金利は異なります。
最長35年間の返済期間中、返済額が固定されているため、先々の金銭的な計画が立てやすく安心感を得られます。全期間固定金利型で代表的なフラット35の場合、保証料と保証人が不要で、繰り上げ返済手数料もかからないというメリットもあります。
住宅ローンの種類（借入先）と金利
住宅ローンには、大きく3つあります。
一般的な銀行ローンと、長期固定金利が人気のフラット35、財形住宅融資です。フラット35は、民間融資と公的融資の中間的な住宅ローンと言えます。
銀行ローン（民間融資）
民間金融機関による融資で、審査を受けて金融機関ごとに設けられた条件に適応すると認められれば融資を受けることができます。各金融機関でさまざまなサービスを取り入れた商品を扱っており、個人の生活環境などに合わせて選択が可能です。金利についても、希望により変動金利型と固定金利選択型を選ぶこととなります。
●変動金利型 ●固定金利選択型 ●固定金利型
フラット35
【フラット35】とは、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。
通常、民間金融機関は長期固定金利の住宅ローンを取り扱うことは難しいのですが、フラット35により民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供することができるようになりました。
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関との提携により行われる融資で、金融機関のもつ住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が買い取り証券化することで長期の固定金利を実現している、民間融資と公的融資の中間的な住宅ローンとなります。
金利水準は低めですが、ローン返済とは別に団体信用生命保険料の負担が発生します。
フラット35を利用するには、その不動産が住宅金融支援機構で定められた技術基準に適合しているかの検査に通る必要があります。
また、【フラット35】Sという制度により、省エネや耐震性、バリアフリー性などに優れている住宅と認められれば、一定期間の金利引下げも受けることができます。
●固定金利型（全期間固定金利型）
財形住宅融資（公的融資）
国と事業者が連携して提供している公的な融資で、その事業者に勤務して財形貯蓄をしている人が受けられる制度です。融資を利用するには貯蓄期間が1年以上で残高が50万円以上あることが条件となります。 借り入れ額は財形貯蓄額の10倍の金額までとされ、上限は4,000万円です。銀行ローン・フラット35と併用でき、金利変動のリスクを分散させるなどの利用法もあります。
●財形住宅融資の5年間固定金利
金利は5年ごとに見直され、それにより返済額が変更されます。勤務先の制度により利子補給などを受けられる場合もあります。
中古マンション購入の際の住宅ローンの注意点
中古マンションを購入する場合、ほとんどの方が住宅ローンを利用することになります。
ここでは、新築の物件の時と違って、中古物件を購入する際に気をつけておくべきポイントをご説明します。
住宅ローンの借入金額の事前確認
中古マンション購入の際には、物件価格の他にも諸費用が発生します。
住宅ローンを申し込む場合は、諸費用分も考慮して借入金額を決めなければなりません。
住宅ローンを申し込んだ後に追加で借入れをしようとすると、ローンの再審査などが発生しますので、申込みの際は事前に不動産業者に確認を行い、借入金額を確認しておく必要があります。
住住宅ローンの借入期間について
中古マンション購入のための住宅ローン借入れの期間は、新築物件に比べて借入期間が短くなる場合があります。
それは、住宅ローン審査は、住宅の耐久性が加味されるためです。借入期間が最長で15年～20年になることもあります。しかし、一概に短くなるわけではありません。
住宅ローンの審査基準は、担保となる不動産以外にも、借入れする個人の属性も判断基準となり、最終的には不動産と個人を総合的に判断して決定されるため、まずは審査を通してみることが必要です。
住宅ローン控除の注意点
中古マンション購入にあたり、住宅ローン控除を受けたい場合にも、注意が必要です。
マンションなどの耐火建築物の建物の場合は、築25年以内という条件がありますので、住宅ローン控除について事前に確認しておきましょう。
住宅ローンの審査基準
住宅ローンは誰もが借入れできるものではありません。借り入れるためには住宅ローン審査に通る必要があり、何か問題があると思われる場合は、まずは住宅ローン審査に通りやすくなるように事前に準備をすることが大切です。
住宅ローン審査の項目は幅広く、様々な項目から総合的に判断されることになります。主な項目として、申込者の属性と担保となる不動産価値を見られます。どちらが一方だけ基準に達していたとしても、もう一方が基準を満たしていなければ、借り入れは難しくなります。
＜主な判断項目＞
申込者属性：信用情報、勤務先・勤続年数、健康状態、年収・所得額
不動産価値：質、価値
などが主な項目として挙げられます。
担保となる不動産の価値についてはどうすることもできませんが、申込みされる方の属性は、事前に準備をすることで審査に通りやすくなることがあります。
例えば、個人の信用情報であれば、他の借入れがある場合、可能ならばできるだけ完済しておくことをおすすめします。他のローンやリボ払い、キャッシングの残高などは調べればわかりますのできちんと申し出をしましょう。また、万が一、過去に延滞があった場合、5年程度は記録が残りますので借入れが難しくなります。そういった場合は、長期的に計画を立てて、購入までに計画的に返済をするなど、準備を進めましょう。
勤続年数や勤務先、年収についても、収入が安定しているか（返済能力があるか）を判断する基準として見られます。一般的に勤続年数は3年以上、正社員、最低年収200～300万、などと言われますが、これらの条件を満たしていない場合、住宅ローン審査に通るのが難しくはなりますが、必ず審査に落ちてしまう、というわけではありません。計画を立てて、審査に通るための事前準備をしっかりと行いましょう。
